Antigo Estádio dos Eucaliptos, do Inter

Áreas grandes e bem localizadas viraram raridade em Porto Alegre. Apenas dois terrenos considerados nobres ainda estão disponíveis no mercado imobiliário. Dentro de 30 dias deve ser liberado para venda o Estádio dos Eucaliptos, do Sport Club Internacional, no bairro Menino Deus. Do outro lado da cidade, a área da antiga fábrica da Corlac, localizada na avenida Dom Pedro II, próximo à avenida Assis Brasil, recebe propostas até o dia 14 de outubro, data em que a Secretaria Estadual da Administração e de Recursos Humanos (SARH) abrirá os envelopes.

A escassez de espaços amplos em bairros centrais deve fazer com que a disputa seja acirrada. Os telefonemas recebidos na SARH com pedidos de informações sobre o edital para a venda, publicado no Diário Oficial do Estado de 27 de agosto, dão o tom do que deverá ocorrer no próximo mês. A expectativa do governo do Estado é de bater o martelo por um valor bem superior ao inicial, que foi estipulado em R$ 13.577.629,57, valor calculado com base em critérios técnicos e jurídicos.

Os mais de dez mil metros quadrados junto à Terceira Perimetral serão vendidos por concorrência, e é grande a possibilidade de que sejam arrematados por uma grande construtora. O local, segundo avaliação de especialistas, comporta tanto um empreendimento residencial quanto comercial. A única restrição deverá se dar quanto à altura, já que está próximo ao Aeroporto Internacional Salgado Filho.

Mas a regra não deve ser um empecilho, uma vez que a área é tida como a joia da coroa.  Além disso, a empresa que fechar negócio terá direito a receber um crédito do município em função de parte da área ter sido desapropriada para a construção da Terceira Perimetral – cerca de 400 metros quadrados. Entre as contrapartidas exigidas no Plano Diretor de Porto Alegre estão a reserva de uma área verde de 20% do total do terreno e também benfeitorias no entorno.

O Estádio dos Eucaliptos é outro ponto estrategicamente bem localizado e que deve ser alvo de investidas. Os mais de 2,5 hectares pertencentes ao Sport Club Internacional foram avaliados em R$ 23 milhões, valor que poderá ser superado na negociação. “Há muitas empresas interessadas, inclusive de fora do Estado”, revela o vice-presidente de Patrimônio do Internacional, Emídio Marques Ferreira, que estima o prazo de 30 dias para resolver as questões que entravam a venda. “Estamos em fase final de negociação quanto às penhoras”, relata. Só depois de equacionado o problema é que as propostas
serão oficializadas.

A expectativa é de que o clube faça um leilão e estipule um período para a apresentação de propostas. O montante obtido com a venda será aplicado na modernização do estádio Beira-Rio, no projeto chamado Gigante para Sempre, que vai adaptar o local para receber os jogos da Copa do Mundo de 2014.

Ainda não se sabe quais serão as contrapartidas solicitadas pela prefeitura de Porto Alegre para o novo dono do Eucaliptos. De acordo com a Secretaria Municipal do Planejamento, as exigências dependem do empreendimento e da localização do terreno, e cada caso é avaliado de maneira isolada. O Sindicato da Indústria da Construção Civil no Estado do Rio Grande do Sul (Sinduscon-RS) acredita que a oferta de áreas nobres deverá fazer com que o mercado imobiliário busque a opção de compra e entre na disputa.

Os valores dos terrenos são estipulados com base em uma norma técnica que leva em conta seu índice construtivo. Trata-se de tudo aquilo que pode ser erguido na área. Em média, o terreno é avaliado em aproximadamente 15% do valor total da venda do imóvel que comportará, o chamado Valor Geral de Vendas (VGV). Conforme a localização, poderá ter valor até um pouco acima deste percentual.

Mudança no plano diretor acelera investimentos

O momento propício a grandes investimentos não é a única razão para que as construtoras busquem oportunidade de negócios. A possibilidade de alterações no Plano Diretor Diretor de Desenvolvimento Urbano Ambiental (PDDUA) da cidade ainda este ano deverá aumentar a corrida de empresas para aprovação dos projetos dentro das regras atuais. Grande parte das normas será reformulada, com critérios mais rígidos do que os hoje existentes. Entre as possíveis mudanças, o Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul (Sindimóveis) aponta a limitação de altura dos edifícios e o aumento de recuos.

A permeabilidade do solo também passa por alterações. Na legislação em vigor, é preciso destinar 10% de área livre, ou seja, nada pode ser construído, de forma a permitir a livre passagem da chuva. Se aprovada, a nova lei ampliará o percentual para 20%.

A estimativa do vereador João Antonio Dib (PP), presidente da Comissão Especial do PDDUA, é que as novas regras entrem na ordem do dia da Câmara de Vereadores em outubro. “Serão promovidas algumas alterações para melhorar o padrão de vida da cidade”, diz Dib, que reconhece haver uma corrida à prefeitura para aprovação dos projetos pela norma em vigor.

Compra de lotes vizinhos vira alternativa para empreendedores

O corretor de imóveis precisa ter ainda mais habilidade na hora de fechar negócios. É que a falta de terrenos grandes em áreas nobres tem levado à necessidade de comprar vários imóveis próximos para dar conta da demanda por áreas que vão de 1 mil a 3 mil metros quadrados. “É preciso juntar duas, três, até quatro casas para formar um espaço que comporte grandes empreendimentos. Muitas vezes é difícil de negociar com proprietários”, relata Jacob Alves da Silva, diretor do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do Rio Grande do Sul (Sindimóveis).

Por isso, a tendência é que a expansão da cidade contemple cada vez mais as zonas Norte e Sul, saindo dos bairros mais centrais. Na escassez de áreas bem localizadas, estima-se que haja uma reformulação da própria arquitetura da cidade. “É isso que deve acontecer”, reforça Alexandre Spolavori, gerente de vendas da Guarida. Segundo ele, a possibilidade é de valorização de avenidas como a Wenceslau Escobar, na zona Sul, e a Protásio Alves, na zona Norte, pois ainda têm disponibilidade de grandes espaços.

Jornal do Comércio

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